Věstník Ministertva pro místní rozvoj

Česká republika čelí obdobným problémům, jako jiné země s transformující se ekonomikou. Oblast bydlení je v tomto transformačním procesu jednou z nejcitlivěji vnímaných oblastí. Během první poloviny 90. let došlo podobně jako v jiných postkomunistických zemích k výraznému útlumu nové bytové výstavby. Ve srovnání s předcházejícími desetiletími to byl skutečný zlom, k jakému nedošlo po generace. Prakticky po celé poválečné období, zejména pak v letech 1970 -- 1980, se totiž v České republice zahajovalo a dokončovalo několik desítek tisíc nových bytů -- v roce 1974 a 1975 to bylo téměř sto tisíc. Navzdory masivní nové bytové výstavbě po dobu zhruba 40 let však vybavenost obyvatelstva byty ve srovnání se západoevropskými zeměmi značně zaostala. Ukazatel počtu bytů na 1000 obyvatel se v České republice v období mezi počátkem 50. a počátkem 90. let sice zvýšil, avšak několikanásobně méně, než v západoevropských zemích. (obr. 1)

Ceny nově stavěných bytů v období centrálního plánování -- tedy i v prostředí z centra určovaných cen -- se zvyšovaly poměrně zvolna; v období 30 let mezi roky 1960 a 1989 se průměrná pořizovací cena nového bytu v bytovém domě zvýšila zhruba 2,3 krát -- z 65 tis. Kč na 150 tis. Kč; průměrná hrubá měsíční mzda se v tomto období zvýšila z 1 300 Kč na 3 100 Kč. Příjmy z mezd tedy rostly v tomto období zhruba stejným tempem jako ceny ve stavebnictví (zdroj: ČSÚ).

Po roce 1989 vznikalo postupně tržní prostředí a tržní ceny; ceny ve stavebnictví byly liberalizovány prakticky během jednoho roku a tato liberalizace, spolu s vysokou poptávkou nových investorů -- soukromých i veřejných, měla za důsledek poměrně razantní nárůst pořizovacích cen nových bytů, a to jak rodinných domků, tak bytů v bytových domech.

Zatímco v roce 1989 představovala průměrná pořizovací cena nového rodinného domku zhruba 320 tis. Kč, v roce 1998 to bylo 2,3 mil. Kč; tedy nárůst více než sedminásobný. Nárůst průměrné ceny nového bytu v bytovém domě ve stejném období představoval zvýšení ze 150 tis. Kč na 1,4 mil. Kč -- tedy téměř desetinásobek. Příjmy z mezd však tak strmé nebyly. V roce 1989 představovala průměrná hrubá zaměstnanecká mzda 3 100 Kč a koncem roku 1998 pak 12 500 Kč, což představuje nárůst jen čtyřnásobný.

Dostupnost nového bydlení se tedy v období po roce 1989 značně snížila a růst cen ve stavebnictví poměrně prudce předstihl růst příjmů z mezd -- rozevírající se nůžky (obr. 2).

Liberalizace cen stavebnictví, příjmy zaostávající za cenami stavebních prací a materiálů, nárůst spotřeby domácností (zejména boom zahraničních osobních aut) včetně možnosti zahraničního cestování, nedostupnost dlouhodobých úvěrových zdrojů a jednorázové zrušení dřívější státní výstavby a státních půjček na bytovou výstavbu -- tyto všechny faktory měly za důsledek prudký propad nově zahajované bytové výstavby a následně i dokončované (obr. 3 a 5); skladba bytového fondu se po roce 1989 (po přesunu státních bytů do vlastnictví obcí a po restitucích) stabilizovala (obr. 4).

V prvních letech v období po roce 1989 se prudce zvýšila poptávka po bytech do vlastnictví; a to jak po nově postavených, tak po bytech ve starším bytovém fondu. Vzhledem k omezené nabídce disponibilních volných bytů v té době a vzhledem k nízkému regulovanému nájemnému se, bohužel, velké množství poptávky uskutečnilo na černém trhu, který existuje v České republice dodnes, a který prakticky cenově kopíruje ceny na trhu legálním -- a obdobně se proměňuje v čase. Regulované nájemné, které bylo v až do roku 1992 na stejné zamrzlé úrovni od 60. let -- tedy po dobu delší než čtvrt století (přestože mzdy a ceny ve stavebnictví se za toto období ztrojnásobily) -- se po roce 1992 dostalo do pohybu, a to každoročním zvyšováním v závislosti na rozhodnutí vlády, místní samosprávy a velikosti sídla. Průměrné nájemné v poměru ke mzdám se ale teprve v roce 1998 v průměru vyrovnalo situaci v roce 1964.

Regulované nájemné je však pouze malou součástí výdajů domácností na bydlení; zhruba dvě třetiny celkových výdajů rodin v regulovaných nájemních bytech jsou vyplněny výdaji na vytápění, energie, služby atd. Prostor pro růst nájemného je tedy silně limitován nárůstem ostatních položek souvisejících s bydlením -- viz tabulka průměrných nákladů:

Přes postupný a trvalý každoroční nárůst regulovaného nájemného -- v absolutních částkách -- se jeho podíl na průměrných čistých příjmech domácností zásadně nezměnil. Domácnosti, zejména některé, jsou však zatěžovány na hranici únosnosti, a to především díky rostoucím cenám tepla, energií apod. Poměr nájemného k ostatním položkám výdajů na bydlení je v podstatě obrácený, než je tomu ve vyspělých státech, kdy hlavní položkou výdajů na bydlení v nájemních bytech je nájemné -- tedy platba pronajímateli za užívání části jeho nemovitého vlastnictví.

Regulované nájemné, které svým způsobem ovlivňuje ceny na černém trhu (tj. ceny za přenechání regulovaného bytu jinému nájemci cestou fiktivní výměny), tak nepřímo ovlivňuje i ceny bytů prodávaných do vlastnictví a bytů družstevních -- na trhu legálním. Trvale rostoucí regulované nájemné pak, jako jeden z důsledků, zvyšuje nabídku volných bytů na legálním i černém trhu; zvyšující se nabídka starších (a tudíž levnějších) bytů pak tlačí dolů i ceny bytů nově postavených, jejichž počet od roku 1994 každoročně stoupá. Důsledky tohoto vývoje se naplno projevily v roce 1998 a 1999, kdy trvale klesající ceny starších bytů natolik konkurují nové bytové výstavbě, že se nové byty stávají, zejména v některých lokalitách, prakticky neprodejné; ze strany developerů je to však často také důsledek dříve špatně odhadnuté koupěschopné poptávky. Ceny jsou samozřejmě také tlačeny dolů stagnujícími příjmy většiny domácností v důsledku celkové ekonomické situace České republiky. Ceny starších malých bytů ( přibližně 25 -- 30 m2) se i v blízkém okolí velkých měst v současné době již dostaly na cenu nového osobního automobilu -- cca 250 tis. Kč. Nejčastěji se v nabídce volných bytů jedná o byty družstevní; což je sektor zahrnující zhruba každý pátý byt v České republice.

Za těchto cenových podmínek není v současné době ze strany soukromých investorů zájem stavět v České republice nové byty v nájemním sektoru, protože i minimální nákladové -- neziskové -- nájemné v úrovni 3 % z reprodukční pořizovací ceny takového nového bytu (hranice užívaná např. v Polsku pro regulaci neziskového nájemného pro nízkopříjmové rodiny obcemi) se stále pohybuje nad současnou hladinou regulovaného nájemného. Tato disproporce platí i pro Prahu, kde je regulované nájemné nejvyšší -- po 1. červenci 1999 to bude max. 32,67 Kč/m2bytu I. kategorie měsíčně. Nákladové nájemné u nového bytu (3 % reprodukční ceny) by představovalo v současné cenové úrovni cca 40 Kč/m2 měsíčně. Vyhláška Ministerstva financí definuje nákladové nájemné jako 4 % z reprodukční pořizovací ceny -- v takovém případě by nákladové nájemné představovalo cca 50 Kč/m2 měsíčně.

Protože nájemní sektor je pro rozhýbání trhu s byty a pro zvýšení dostupnosti bytů pro rodiny se středními, popř. i nižšími, příjmy nezbytný, připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj návrh systému tzv. neziskového nájemního bydlení, který spočívá ve vytvoření právních podmínek pro vznik a fungování soukromých společností specifického charakteru, které by mohly (za určitých podmínek) získat státní podporu na výstavbu nových nájemních bytů. Tato forma by mohla postupně nahradit výstavbu nových nájemních bytů obcemi, které v současné době s přímou státní dotací staví nájemní domy pro své občany -- zčásti i s jejich finančním podílem. Ministr pro místní rozvoj Jaromír Císař předložil v červenci 1999 tento návrh na jednání vlády, která jej schválila. V současné době se připravuje paragrafové znění tohoto nového zákona.

Pořízení vlastnického bydlení v České republice je ze strany státu zvýhodňováno několika podporami, které se mohou čerpat současně. Kromě plošné podpory systému stavebního spoření může občan využívající hypoteční úvěr splácet až o 4 procentní body nižší úroky z úvěru. Zaplacené úroky z úvěru (hypotečního i ze stavebního spoření) využitého na bytovou potřebu lze odečíst od základu příjmové daně. Od roku 1997 také stát poskytuje občanům na pořízení nového bytu bezúročnou státní půjčku až do výše 200 tis. Kč, a to až s desetiletým odkladem splácení. Tato forma se však ukázala natolik lákavá a výhodná, že prostředky schválené na tuto formu podpory ve státním rozpočtu roku 1999 byly vyčerpány během několika týdnů. V důsledku snižujících se sazeb úroků z úvěrů je v posledních měsících patrné jisté oživení zájmu o koupi levných rodinných domků (do 2,5 mil. Kč) s využitím hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření.

Nová bytová výstavba vlastnického typu se stala během posledního roku o něco dostupnější právě díky poměrně razantně se snižujícím úrokům úvěrů. Dá se říci, že finanční prostředky vložené v současné době do pořízení nového bytu jsou poměrně dobrou investicí, zejména s přihlédnutím ke skutečnosti, že díky mimořádně velké konkurenci a cenovým podmínkám ve starším bytovém fondu developerské firmy snižují ceny nových bytů až na maximální možnou hranici. Ceny bytů jsou však stále nad možnosti většiny těch, kteří by rádi bydleli ve vlastním bytě. Z důvodu omezených příjmových možností českých domácností, zejména mladých rodin, jsou nejžádanějším zbožím malé dvoupokojové byty do 50 m2. V přepočtu na cenu 1 m2 si tyto byty udržují relativně nejvyšší cenu, a to i ve starším bytovém fondu; ceny velkých třípokojových bytů klesly natolik, že se blíží cenám menších bytů. Z pochopitelných důvodů se nejvyšší ceny drží v Praze, Brně a větších městech, zejména v atraktivních lokalitách. Největší pokles cen zaznamenaly byty v okrajových panelových sídlištích, kde dokonce dochází k tomu, že např. přízemní -- nejméně žádaný -- byt je v některých městech prakticky neprodejný.

Ceny volných družstevních třípokojových bytů I. kategorie v některých českých a moravských městech:

Město	Cena bytu v Kč
Benešov	800 000
Beroun	785 000
Brno	1 040 000
Bruntál	335 000
Břeclav	550 000
České Budějovice	750 000
Děčín	325 000
Frýdek - Místek	390 000
Hodonín	635 000
Hradec Králové	800 000
Jeseník	450 000
Karlovy Vary	750 000
Karviná	325 000
Kroměříž	585 000
Louny	415 000
Most	275 000
Náchod	660 000
Opava	560 000
Ostrava	340 000
Pardubice	850 000
Plzeň	600 000
Praha	1 465 000
Prostějov	475 000
Rakovník	575 000
Semily	350 000
Sokolov	400 000
Šumperk	435 000
Tachov	475 000
Teplice	240 000
Třebíč	475 000
Vsetín	425 000
Zlín	775 000

Cílem připravované nové koncepce bytové politiky je vytvoření takové situace, kdy každá domácnost bude moci nalézt na trhu s byty odpovídající bydlení. Předpokladem dosažení tohoto cíle je posílení role státu, zejména zlepšení ekonomických, právních a jiných nástrojů, a zároveň podpora samoregulačních mechanismů směřujících k dosažení rovnováhy v oblasti bydlení. Nalézání rovnováhy -- mezi státními zásahy a samoregulačními mechanismy, mezi sociální spravedlností a ekonomickou efektivností -- je nesmírně obtížný, trvalý proces, což dokládá i vývoj v oblasti bydlení ve vyspělých evropských zemích.

Rok	Průměrná hrubá mzda (Kč/měsíc)	Cena 1 m² nového bytu (Kč)	Nájemné za 60 m² byt (Kč/rok)
1964	1 400	1 300	1 560
1989	3 100	2 600	1 560
1993	5 800	8 300	4 320
1996	9 600	13 000	6 960
1998	12 500	17 000	12 984

Položka v celkových výdajích na bydlení	Zvýšení cen index 1998/1989
Čisté nájemné	8,07
Vytápění bytu	8,34
Elektřina	4,49
Plyn	5,74
Vodné a stočné	23,35
Služby (úklid domu, odvoz odpadků, osvětlení společných prostor atd.)	6,21