Ministerstvo pro místní rozvoj, Věstník, 2 - 2000

BYTOVÁ POLITIKA

Opravy panelových bytů - zahraniční zkušenosti

 

Panelová sídliště byla realizována v   poválečném období i v zemích západní Evropy jako forma sociální výstavby. Tato výstavba, přes značné rozdíly v  řešení i  kvalitě výstavby, vykazovala obdobné nedostatky jako sídliště v  našich městech. Začalo docházet ke zhoršování obytného prostředí a  ke zhoršování sociálních vztahů. V  70. letech začali příslušníci středních vrstev sídliště opouštět a  sídliště se stávala místy koncentrace majetkově nejslabších vrstev.

Proto byly připravovány různé projekty na úpravu těchto obytných celků. Pro přípravu obdobných programů pro ČR jsou zahraniční zkušenosti – kladné i  negativní – velmi cenné.

 

NĚMECKO

Problémy německých sídlišť, zejména z   východních zemích, se od našich příliš neliší. Obdobný systém způsobil, že i  tamní hromadná bytová výstavba vykazovala značné technické i   jiné nedostatky. Opravy a  modernizace panelové sídlištní výstavby byly zahájeny hned po sjednocení Německa.

Regenerace sídlišť v  SRN se připravuje, provádí a  je podporována na základě “Správní dohody o  poskytování finanční pomoci státu novým zemím a  zemi Berlín podle článku 104a odst. 4 základního zákona (ústavy) k  podpoře stavební obnovy a  rozvoje měst (VV – Stadtebauforderung - Ost)”, a  “Správní dohody o  poskytování finanční pomoci státu starým zemím podle čl. 104 a  odst. 4 základního zákona k  podpoře stavební obnovy a  rozvoje měst (VV – Stadtebauforderung - West)”.

Státní finanční pomoc je určena na podporu obnovy a  rozvoje měst a  obcí podle Stavebního zákona (Baugesetzbuch), v   nových zemích také na programy zaměřené na další rozvoj (regeneraci) sídlišť,ochranu památek, přípravu a  realizaci pilotních projektů obnovy měst a  přípravu nových obytných území. Platí zásada, že stát, země a   obce financují společně. Stát na tyto programy přispívá zpravidla jednou třetinou z  celkové výše finančních nákladů. Země a  obce pokrývají zbývající dvě třetiny, přičemž rozdělení této částky mezi zemi a  obec určuje země. Podíl je u  jednotlivých obcí rozdílný, v  závislosti na ekonomické síle obce a  na naléhavosti řešených problémů. Systém podpor a   půjček je v  jednotlivých zemích různý, někdy značně složitý, obdobně jako systém splátek (vč. zvýšení nájmu u  modernizovaných bytů). Cílem je jak podnítit zájem investorů i  veřejnosti o  realizaci programů, tak možnost kontroly státu a  zemí nad postupem a  efektivitou započatých akcí. Získání finanční státní podpory je proto možné jen za předpokladu, že předkládané zemské programy jsou v  souladu s  výše uvedeným státním programem. Jedním z  hlavních sledovaných rysů je komplexnost.

Pro nové země – s  ohledem na jejich nedostatečné finanční prostředky – zvýšil stát podíl své finanční pomoci, a   to v  rámci dalších, specificky zaměřených programů, např. programy pilotních projektů přestavby a  rozvoje měst a  obcí, programy ochrany stavebních památek, programy dalšího rozvoje sídlišť, programy přípravy nových obytných území.

Program pro další rozvoj sídlištních celků.V  současné době poskytuje stát finanční pomoc v  rámci stanovených pravidel pro regeneraci panelových sídlišť s  více než 2 000 byty. V  rámci analytických prací bylo konstatováno, že pokud se provedou renovační práce sídlištního bytového fondu v  průběhu 10 až 15 let, může být uveden do takového stavu, který zaručuje dlouhodobou životnost a  funkceschopnost. Náklady, proti srovnatelným nákladům na zřízení nahrazujících novostaveb, jsou za těchto podmínek předpokládány ve čtvrtinové výši.

Informace a  přijímání žádostí o   státní podporu obcí vyřizuje zemské ministerstvo, nebo jím pověřený úřad. Ministerstvo pro výstavbu (Bundesbauministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) a  jím pověřené organizace vykonávají pro podporu výše uvedených programů širokou osvětovou činnost: vydávájí řadu informačních materiálů, pořádájí semináře, konference atd.

V současné době je v  SRN, zejm. v   nových zemích, mnoho projektů ve stádiu realizace. Zvláště rozsáhlé jsou tyto akce v  Berlíně. Již v  r.  1991 zde byl zahájen proces obnovy bytového fondu v  panelových budovách: 270 tisíc bytů s  více než 700 tisíci obyvateli ve východní části města, dalších 360 tisíc lidí na sídlištích v  západní části Berlína. Strategii přestavby lze shrnout do následujících hlavních bodů:

 

FRANCIE

Francie je jednou ze západních zemí, kde problematika sídlištní výstavby se velice aktivně a  systematicky řeší již více než 20 let. Po ukončení alžírské války nastala v  zemi akutní potřeba nových bytů, které byly většinou realizovány v  panelových objektech na sídlištích. I  když tato sídliště nedosahují zdaleka takové uniformity a   takového měřítka jako u  nás, problémy vyplývající z  tohoto charakteru novodobé obytné zástavby se ve Francii začaly projevovat velice brzy. Pro francouzská sídliště je mj. charakteristické nakupení velkého počtu národností, které se často projevují velice pasivně nebo naopak značně destruktivně. Tyto známky negativního chování pod vlivem sídlištního prostředí jsou typické zejména pro dospívající mládež.

Již v  roce 1971 byl ve Francii vydán zákon pro “rušení nevhodného bydlení”, byla založena Národní agentura pro zlepšování bydlení a  byly vytýčeny Programy operací pro zlepšení bydlení. V  roce 1973 byla oficiálně ukončena výstavba sídlišť a  dokumentem Národního svazu federací organizací HLM byly byty na sídlištích vyhlášeny za sociální. Během sedmdesátých let vznikla řada dalších komisí, fondů, výborů a   jiných organizací, které zajišťovaly smluvní a  partnerský vztah státu a  jednotlivých lokálních úrovní při realizaci a  financování jednotlivých regeneračních akcí. Kromě privátního sektoru se do procesu obnovy sociálních čtvrtí zapojují již od roku 1950 organizace HLM (Habitation a  loyer modéré), které jako veřejné, popř. družstevní nebo akciové neziskové organizace, řídí výstavbu a  správu nájemných bytů, jejich komplexní regeneraci, včetně regenerace obytného prostředí těchto čtvrtí. V  současné době HLM spravuje 3,3 milióny bytů, z  nichž dvě třetiny byly postaveny v  letech 1950 - 1975.

Regenerace bytových objektů je prováděna v   různém rozsahu, od minimálních zásahů “údržbových”, až po komplexní zkvalitnění základních technických parametrů objektů, tj. výměna výtahu, výměna oken, elektrických zásuvek (popř. celého vedení), výměna topného systému, zateplování štítů (popř. všech obvodových stěn), včetně architektonického ztvárnění vnějšího a  vnitřního vzhledu objektů, tzn. úprava vstupních prostorů, dostavba vstupní pergoly, změna barevnosti fasád, dotvarování (popř. zasklení) lodžií nebo balkonů, řešení nástaveb apod. Veškeré tyto úpravy bytových objektů jsou prováděny za provozu, tj. s   bydlícími nájemníky na základě jejich předběžného souhlasu, průběžné konzultace a  částečné finanční spoluúčasti. Nedílnou součástí procesu obnovy sociálních čtvrtí je regenerace parteru, tj. zkvalitnění urbanismu příslušné části obytné čtvrti (sídliště), popř. sídliště celého. Hlavním cílem tohoto snažení je zajištění nových aktivit, které napomohou zkvalitnění sociálního života na sídlištích. Organizace HLM působí vždy od prvních organizačních kroků, přes proces projektové přípravy, zajištění financování a   realizaci celého procesu regenerace.

Činnost organizací HLM při obnově sociálních čtvrtí je financována zejména těmito způsoby:

V současné době hraje základní roli v   procesu obnovy sociálních čtvrtí, zejména panelových sídlišť, komuna nebo­li obec, jejímiž dalšími partnery jsou organizace na úrovni departementu, regionu a  státu. Obce vyhlašují Místní programy bydlení, jejichž součástí je i  regenerace sídlišť. Na sídlištích se zakládá v  rámci organizace celého procesu regenerace mj. instituce Správy čtvrtě, která zajišťuje nejen správu a  údržbu sídliště, ale zabývá se zejména sociálními problémy.

Financování obnovy sociálních čtvrtí ve Francii se provádí převážně prostřednictvím skupiny bank, tzv. La Caisse des depots et consignation, které poskytují různé druhy půjček organizacím provádějícím různé regenerační aktivity. Místní společenství dostávají půjčky s  optimálními úrokovými sazbami, které garantuje stát. Na financování regeneračního procesu se podílejí i  ostatní investoři, včetně nájemníků regenerovaných bytů, kteří se podílejí formou zvýšeného nájemného. V  průměru bývá 20  % celkových regeneračních nákladů hrazeno státem a   zbývajících 80  % místními společenstvími a  nájemníky.

Politika oprav a  regenerace panelových sídlišť byla nejvíce prosazována v  polovině let osmdesátých. Dosud bylo renovováno více než milion bytů a  v  přestavbě se nadále pokračuje, přičemž ročně jde o  asi 120 tisíc bytů. Nová vláda se k  této politice opět vrátila; dokonce u  některých případů počítá s   operacemi “demolice – nová výstavba”. Francie je tak jednou ze zemí, která je příkladem dokonale “proorganizované” široké sítě organizací , institucí a  společenství, které spolu se státními intervencemi zajišťují již dlouhodobě proces obnovy sociálních čtvrtí, zejména typu panelových sídlišť.

 

RAKOUSKO

Regenerace sídlišť se zde připravuje a  realizuje v  rámci širších pravidel pro podporu bytové výstavby tj. jak pro výstavbu nových bytových objektů a  obytných celků, tak pro modernizaci a  regeneraci stávajících obytných budov a  celých souborů. V  současné době pro tyto účely v  Rakousku existují a   jsou využívány tři formy podpory:

Podle stanovených podmínek lze druhy podpor kombinovat, takže je možné využívat současně všech tří výše uvedených forem.

Značnou část z  těchto prostředků čerpá město Vídeň, kde má péče o  bytový fond a  bydlení dlouhou tradici. Tato činnost je od počátku pojímána komplexně, problémy technické, urbanistické, sociální atd. jsou řešeny současně. V  r.  1984 byl pro tyto činnosti zřízen zvláštní úřad – Wiener Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds (WBSF). Ten organizuje přípravu a  průběh všech akcí, tj.   modernizaci stávajícího bytového fondu, i  výstavbu nových obytných celků, a  realizované akce dále sleduje a  vyhodnocuje, aby získané poznatky mohl uplatnit v  další činnosti.

V rámci jeho činnosti byla např. zorganizována přestavba a  modernizace vídeňského sídliště Rennbahnweg, postaveného v  letech 1974 - 1977, se 2434 byty a  přibližně 7500 obyvateli. Regenerací sídliště byla pověřena firma SEG, která již na začátku prací otevřela na sídlišti poradní kancelář. Jejím prostřednictvím byl navázán s   místními obyvateli bezprostřední kontakt, nutný jak pro získání různých detailních informací, tak především pro získání co největšího počtu obyvatel pro podporu programu regenerace, a  jejich aktivní spolupráci. V  rámci této činnosti byl pro sídliště pravidelně vydáván místní několikastránkový list – Der Rennbahnweg – obsahující podrobné informace o  všech připravovaných akcích a  opatřeních, doporučených postupech, důležité adresy atd. Po zjištění všech dostupných údajů byly pro regenerační akce vytčeny dva problémové okruhy:

Návrh řešení sociálních otázek vznikal na podkladě participace obyvatel. Technická stránka regenerace (oprava objektů vč. výměny oken, úpravy vstupů, některých bytových dispozic, venkovních ploch atd.) byla prováděna běžnými postupy, na financování všech akcí se podílely stát, země a  město podle systému stanoveného v  rámci pravidel WBSF.

 

DÁNSKO

V současné době je v Dánsku podporována především renovace bytového fondu, neboť kvantitativní potřeba bytů je plně pokryta. Sledují se především tři základní požadavky:

V rámci těchto činností a s výše vytčenou strategií probíhá i renovace zdejších sídlišť. Pro regeneraci “sídlišť sociálního bydlení” ze 60. a 70. let byl schválen v r. 1990 zvláštní program, jehož financování je podporováno:

Pro obnovu sídlišť lze využít i další menší subvencovaný program pro modernizaci systému vytápění nebo jiný program pro sociálně slabé skupiny.

Na dánských sídlištích je nutné řešit obdobné problémy jako v ČR: zateplení obvodového pláště vč. úprav střech, výměny oken, přeřešení vstupních částí, doplnění různými objekty sociální aj. infrastruktury atd. Jsou prováděny střešní nástavby, jsou nově řešeny přilehlé plochy. Projekt regenerace je ovlivňován názory a požadavky místních obyvatel.Participaci obyvatel je přikládán velký význam. (Např. na sídlišti Vapnagard ve městě Helsingor, kde byla prováděna komplexní regenerace, byl pro obyvatele zřízen samostatný televizní kanál, na kterém byly vysílány informace o průběhu prací, připravovaných akcích atd. Přitom se jedná o sídliště s převážně sociálně slabšími skupinami obyvatel s  vysokým stupněm nezaměstnanosti).

Nástroje intervence státu a obcí:

V 60. letech byly založeny dva hlavní programy:

Tyto zákony jsou dosud v platnosti, ale nejsou již aktuální, neboť cílů, jež sledovaly, už bylo v převážné míředosaženo. V r. 1982 byl v Zákoně na obnovu měst stanoven nový směr renovace, ve kterém byl dán větší prostor úřadům na místní úrovni. Na tyto projekty mohly v posledních letech místní úřady ročně vynaložit cca 3 miliardy DK.

V r. 1990 byly vyhlášeny dva hlavní programy a několik vedlejších:

 

Sekce bytové politiky MMR

Zpět na obsah