Ministerstvo pro místní rozvoj,
Věstník, 1 - 2000BYTOVÁ POLITIKA
Současný stav a rozsah panelové bytové výstavby
1. Podíl panelové výstavby v celkové struktuře bytového fondu
Ke konci roku 1990 (poslední sčítání lidu, domů a bytů) bylo v České republice trvale obydleno celkem 3 706 tis. bytů, z toho bylo 1 525 tis. bytů (41,15 %) v rodinných domech, 2 150 tis. bytů (58,01 %) v bytových domech a 30,3 tis. bytů (0,84 %) v budovách nebytového charakteru. V panelových domech (celkový počet 62 456), postavených v letech 1959 až 1990 je evidováno 1 165 tisíc trvale obydlených bytů, tj. 31,42 % celkového bytového fondu. Z celkového počtu bytových jednotek v bytových domech (tj. v domech se čtyřmi a více byty) je v panelových objektech 54,19 % bytů. Nejvíce bytů bylo postaveno v r. 1966 až 1975, tedy před více než 20 lety. V dalším období se snižoval rozsah nové výstavby, realizované objekty byly vyšší kvality, v souvislosti s postupnou aktualizací norem a předpisů, reagující na zjištěné závady a vyšší stupeň poznání (zejména od r. 1983 - v reakci na celosvětovou energetickou krizi).
Trend průmyslově prováděné výstavby byl - ve snaze o rychlé uspokojování bytové potřeby - prosazován již od konce 50. let. Státní orgány stanovily plánovací, ekonomické i realizační ukazatele pro bytovou výstavbu. V souladu s prioritním požadavkem kvantity postavených bytů a s ohledem na ekonomické podmínky byly tyto ukazatele stanovovány na nejnižší přípustné úrovni, dané závaznými technickými normami. Postupně bylo vyhlášeno a užíváno cca 14 základních stavebních soustav, ke kterým byly vytvářeny krajové varianty, takže je dnes evidováno přibližně 70 stavebních soustav v panelové technologii. Přes tento vysoký počet použitých typů vykazují panelové objekty řadu společných vlastností a z nich vyplývajících společných nedostatků. Zavádění úsporných návrhů řešení budov, jejich konstrukčních prvků i výrobních postupů, užívání levných materiálů atd. umožnilo plnit závazné ekonomické limity, ale za cenu nižší kvality a životnosti některých částí, zvýšení provozních nákladů aj. Tento stav trval do r. 1990 - 91, kdy byly dokončovány poslední rozestavěné objekty.
Počet bytů v panelových domech v letech 1959-1990
V současné době obklopují panelová sídliště rostlá jádra téměř všech měst a tvoří podstatnou část jejich bytového fondu. Jedná se přitom jak o velká města, tak o malé obce. Např. v Hradci Králové žije přibližně 52 % obyvatel v těchto sídlištích, v Olomouci 42 %, v Karviné 92 %, v Chomutově 87 %, atd.
Pro znázornění dosahu sledované problematiky je vhodné si připomenout, jaký podíl tvořila výstavba bytů v panelových bytových domech z celkového objemu výstavby bytů v bytových domech (tj. bez výstavby bytů v rodinných domcích):
Ve struktuře vlastnictví panelových bytových domů dosud mírně převládá podle disponibilních údajů “komunální” forma vlastnictví (51,82 %), zahrnující byty státní, podnikové, soukromé a jiné nad formami družstevními (48,18 %).
2. Současný stav bytového fondu v panelových sídlištích
Vlivem používání jednotných principů technologie panelové výstavby došlo k tomu, že přes značný počet realizovaných stavebních soustav a jejich variant vykazují panelové budovy všech typů řadu závad obdobného charakteru. Dále se u jednotlivých konstrukčních soustav vyskytují specifické technické problémy, které vzhledem k množství realizovaných objektů postihují tisíce bytů. V uplynulém období i v současné době existují sice programy na pomoc při odstraňování závad, ale jsou určeny buď na řešení vad havarijního charakteru, nebo jsou zaměřeny tematicky (zateplování aj.), ke komplexním opravám domů však dochází z finančních důvodů jen výjimečně. Postupné opravy přitom neumožňují ani optimální technické řešení, ani maximální efekt vynakládaných finančních prostředků. Proces zhoršování stavu panelových bytových budov se dosud nejen nepodařilo zastavit, naopak vzhledem k důsledkům dlouhodobě zanedbávané údržby a odkládání potřebných oprav se jejich stav dále zhoršuje. V současné době je situace mnoha těchto objektech taková, že nebudouli v nejbližší době závadné části opraveny, hrozí četné rozšíření havárií ohrožující život obyvatel. Další odkládání zásadních oprav by vedlo k budoucímu zvýšení finančních nákladů do té míry, kdy je bude nutné porovnávat s variantou nové výstavby. Přitom demolice panelových domů a následná náhradní výstavba je v porovnání s potřebnými současnými náklady na opravy nesrovnatelně dražší a ve větším měřítku ekonomicky nerealizovatelná.
Z dosavadních prací a průzkumů vyplývá, že největší množství závad bylo způsobeno nedostatky při provádění - montáži panelových objektů a výrobě panelů (37 %), chybným, nevyhovujícím projektovým řešením (29 %), nevhodným užíváním domu (18 %) a stářím objektu, včetně vlivu zanedbané údržby a oprav (16 %). Z tohoto výčtu je zřejmé, že se převážně jedná o vady, které uživatelé nemohli ovlivnit, vady způsobené tehdejšími - v současné době překonanými - předpisy, návrhy řešení a nedostatečnou kvalitou při výstavbě. Vady panelových bytových objektů se řadí podle závažnosti a důsledků na provozuschopnost do dvou skupin:
a) Vady zásadního charakteru, které ohrožují bezpečnost provozu (především havarijní případy). Jsou to nejčastěji konstrukční závady způsobené buď nekvalitním provedením při stavbě nebo nevhodným konstrukčním a materiálním řešením. Tyto stavby sice v době svého vzniku splňovaly tehdy platné předpisy a normy, ale současným požadavkům nevyhovují. Jedná se o vady:
- nosné konstrukce, kdy v případě mimořádného zatížení (např. výbuch plynu) hrozí řetězové zřícení části nebo celého panelového domu (např. Bratislava 1994, Wroclaw 1996)
- obvodových plášťů, u nichž nedostatečná integrita způsobuje odpadávání vnějších vrstev sendvičových panelů (klimatické vlivy)
- balkonů, u nichž rozsáhlá koroze prvků může vést až ke zřícení (např. Praha - Petřiny 1996)
- systémů ochrany požární bezpečnosti, (nedostatečná kapacita elektrorozvodů, použití vysoce hořlavých materiálů, nedostatek únikových cest ap.)
- systémů větrání a vytápění, způsobující vznik škodlivého mikroklimatu (karcinogenní plísně)
- Vzhledem k narůstajícímu počtu objektů, u kterých se výše uvedené vady vyskytují, bude nutné stanovit zvláštní postup pro řešení havarijních případů.
b) Vady bezprostředně neohrožující životy obyvatel, ale značně snižující užitnou hodnotu objektů a zvyšující provozní náklady (spotřeba energie), projevující se:
- vznikem trhlin v konstrukčních prvcích a jejích stycích s následnou degradací dotčených prvků
- vadami stavebních dílců (zejm. nedostatečnými tepelně-technickými vlastnostmi, průzvučností, aj.)
- vadami technických zařízení budov (bytových jader, zdravotní instalace, elektrických rozvodů aj.)
Vzhledem ke stavu a stáří panelových budov je velmi potřebné odstraňovat i závady druhé skupiny v co nejkratší době, dříve než přerostou v náročnější vady ohrožující bezpečnost staveb. Dřívější termíny oprav nejen minimalizují potřebné finanční náklady, ale lze je většinou provádět za provozu, tj. bez vystěhování obyvatel. Stavební zásahy je možné s výhodou spojovat s dalšími - i nadstandardními a tedy plně komerčními - úpravami, např. nástavbami, zvyšováním standardu upravovaných bytů apod., což přináší řadu výhod (kumulace kapitálu, možnost zvýšení nájmu, zvýšená spoluúčast na akci aj.). Hospodárný provoz bytových domů je ovlivňován i stavem obslužných technických zařízení na sídlišti. Proto je žádoucí, aby příprava modernizace bytových domů byla v souladu s celkovými záměry dalšího vývoje, tj. aby byl včas zpracován komplexní projekt regenerace sídliště, který by stanovil zásady a regulativy pro realizaci jednotlivých uvažovaných akcí. Pouze tímto postupem lze docílit efektivního využití všech vynakládaných finančních prostředků.
3. Důsledky zanedbání stavu panelových domů - předpokládaný vývoj v rámci současných podmínek
Vlastníci panelových bytových domů nejsou v současné době schopni stávající závady v potřebném rozsahu a v dohledné době odstranit. Bytová výstavba byla v minulosti financována v případě tzv. KBV plně ze strany státu a částečně v případě družstevní bytové výstavby. Neprováděly se však odpisy těchto budov a neakumuloval se proto dlouhodobě kapitál, potřebný k řádnému provádění cyklických oprav. Odpisy byly zavedeny teprve před několika lety a na odstranění závad, zaviněných dlouhodobým odsouváním potřebných stavebních zásahů, dosud nestačí. Z těchto důvodů by to měl být opět stát, který bude realizaci zanedbané údržby stimulovat. Za přispění státních podpůrných programů byly dosud řešeny víceméně havarijní případy, ev. některé dílčí problémy. Za těchto podmínek existuje reálné nebezpečí, že se z neudržovaných, chátrajících částí sídlišť budou vyšší a střední vrstvy obyvatel vystěhovávat, což by změnilo dosud uspokojivou sociální skladbu a vytvořilo přelomový stupeň pro následnou devastaci. Podle zkušeností z regeneračních prací v zahraničí, zejména z nových spolkových zemích SRN, kde byl stav panelových bytových domů srovnatelný se situací u nás, je zásadní opravy třeba provést v období do 10 až 15 let, aby bylo umožněno jejich další dlouhodobé užívání. Čím později se s odstraňováním vad a základní nezbytnou modernizací panelových domů začne, tím vyšší budou pozdější náklady na zajištění jejich další životnosti a provozuschopnosti. Z technického i ekonomického hlediska je přitom žádoucí, aby veškeré opravy na objektech byly prováděny komplexně, v uceleném časovém období. Důležitá je rovněž otázka informovanosti o nejvhodnějších nových technologických postupech, které mohou renovační práce značně zefektivnit, ale se kterými nejsou vždy jednotliví investoři a firmy dostatečně seznámeni.
Odbor koncepce bytové politiky MMR